Yaklaşık 24 yıldır toplu konut uygulamaları yapan TOKİ, ''idare uygulamalarının geliştirilmesi ve biçimlendirilmesi, projelerin hedef grupların taleplerine, ihtiyaçlarına ve ödeyebilirlik olanaklarına uygunluğunun test edilmesi, proje tasarımlarının geliştirilmesi için'', 2005 yılı sonunda bir araştırma yaptırdı. ''Müşteriye Danışma Süreci'' adı altında yapılan araştırma, 2006 yılı Haziran'da tamamlanarak, Eylül ayında rapor olarak yayımlandı.

      Araştırma, ''TOKİ'den konut satın alan aileler'', ''TOKİ'nin konut satmakta zorlandığı illerdeki potansiyel alıcılar'', ''TOKİ'den konut aldığı halde bu konutta oturmayan aileler'' olmak üzere 3 ayrı grup arasında yapıldı. Araştırma kapsamında, ailelerin ortalama aylık gelir ve giderleri, hane halkı büyüklüğü, konut alma nedeni ve biçimi hakkında bilgi alınırken, ailelere, konut fiyatı ve konut kalitesine ilişkin değerlendirmeleri de soruldu. Değişik illerde, TOKİ'den konut alıp halen bu konutta oturan 1029, konut aldığı halde bu konutta oturmayan 157 ve TOKİ'nin konut satmakta sorun yaşadığı 5 ilde 1185 aile ile araştırma kapsamında görüşüldü.
     
     TOKİ'DEN KONUT ALIP, HALEN İÇİNDE OTURAN AİLELER

      TOKİ'den konut alıp halen içinde oturan, Adapazarı, Ankara, Nevşehir, Diyarbakır ve Erzurum'dan 1029 aile ile görüşülen araştırmanın sonuçlarına göre, bu ailedeki kişilerin eğitim düzeyi, Türkiye ortalama eğitim düzeyinin oldukça üzerinde, ailedeki kişi sayısı Türkiye ortalamasının altında (3 kişi) ve çocuk sayısı 3'ten az. Fert başına ortalama yıllık gelir ise Türkiye genel ortalamasının altında olmakla birlikte, medyan değerin üzerinde. Yatırım amaçlı değil, barınma amaçlı konut alınıyor ve genellikle aile imkanları değerlendiriliyor.

      Ailelerin büyük bölümü, enflasyondaki hızlı düşüşe rağmen, konut ödemelerinin aile giderlerindeki payının yeterince düşmemesi nedeniyle, ödemelerde zorlanıyor. Bu aileler, ön ödemenin ve aylık taksitlerin düşük olmasını, ancak vadenin 20 yılın üzerinde olmamasını istiyor.

      TOKİ konutlarında oturanların büyük bölümü, konutların dış özelliklerinden memnun olmakla birlikte, konut içinde kullanılan malzemelerin kalitesinden şikayetçi. Konutların çevreleri konusunda da memnuniyetsizlik artıyor. Görüşülen ailelerin önemli bölümü, ''TOKİ konutlarının başka şekilde edinilebilecek benzerlerinden daha ekonomik olmadığı'' görüşünde. Aileler, TOKİ konutlarını tercih nedeni olarak, fiyat ve ödeme kolaylıklarından çok ''sosyal çevreyi'' ön plana çıkarıyor.

      Konutları alanların ''konutların çevresinden'' beklentisinin, ''konutların kendisinden'' beklentisinden daha fazla olduğuna işaret edilen araştırmada, şöyle devam edildi:
      ''Çevre şartları hakkındaki memnuniyetsizliğin sebebi, büyük ölçüde beklenti yüksekliğidir. TOKİ; sözü edilen alt-orta sınıf için, şehirlerin kendilerine yakıştıramadıkları ortamlarından kaçıp, daha yüksek sınıfların hayat standartlarını andıran ortamlara geçiş imkanı sağlaması gereken kurumdur. TOKİ müşterilerinin büyük bölümü, sadece konut değil, bir hayat standardı satın almaktadır. Konutlar bu beklentilere cevap verse bile, konutların çevresi vermemektedir. Ancak görüşülen ailelerin bekledikleri zenginlikte alışveriş merkezlerinin çevrede zaman içinde oluşması da mümkün olmayabilir. Bölge sakinlerinin gelirlerinin ve dolayısıyla tüketim imkanlarının sınırlı olması, yatırımcıların bölgeye öncelik vermemesine sebep olacaktır. TOKİ bu konuda inisiyatif alsa bile, çevrenin zengin alışveriş merkezlerini besleyebilecek bir tüketime ulaşması mümkün olmadıkça, ciddi bir sübvansiyon gerekecektir.''
     
     EV HANIMI, İŞÇİ VE MEMURLAR KONUT ALIYOR

      TOKİ'den konut alıp halen bu konutlarda oturan ailelere yönelik araştırmanın sonuçları, alt-orta sınıfın genel özelliklerini de ortaya koyuyor. Konutları alanların yüzde 23,2'si ev hanımı, yüzde 14,3'ü işçi, yüzde 31,6'sı memur. Ailelerin yüzde 29,7'si lise, yüzde 34,9'u üniversite mezunu. Aile fertlerinin sayısı, 2-5 arasında, ailedeki çocuk sayısı ise 1-2 arasında değişiyor, bunun üzerine fazla çıkmıyor. Ailelerin yüzde 90,9'unda, bir kişinin düzenli bir işi var.

      Araştırmaya katılan ailelerin yüzde 6,5'i, TOKİ'den aldıkları konutun dışında başka bir konuta sahip olduğunu açıklarken, bu ailelerinin yüzde 12'ü, 2'den fazla konutu olduğunu bildirdi. Ailelerin yüzde 87,3'ü ikamet, yüzde 2,3'ü de yatırım amacıyla konut almış. Ailelerin yüzde 64,8'i kendi imkanları ile, yüzde 19,3'ü akrabalarından, yüzde 10,1'i bankadan borç alarak konut sahibi olabilmiş.

      Konut alanların yüzde 34'2'si, TOKİ'nin konutlarının maliyetini yüksek bulurken, yüzde 34,7'si aylık taksitleri ödemekte zorlandığını açıklamış. Katılımcıların yüzde 37,9'u maliyetlerin piyasadaki diğer konutlarla aynı, yüzde 11,4'ü piyasadaki benzerlerinden düşük bulduğunu ifade etmiş.

      Ailelerin yüzde 49,1'i ''bütçelerini zorlamakla birlikte konutların aylık taksitlerini ödeyebildiklerini'', yüzde 12,8'i de ''taksitleri kolaylıkla ödeyebildiklerini'' bildirmiş.
      Araştırmaya katılan aileler, konutun satış vadesinin 10-15 yıl olması konusunda yoğunlaşırken, 20 yılı aşmasını istemiyor. Konut taksitlerinin de 500 YTL'yi fazla aşmaması isteniyor.  TOKİ projelerinden konut alanlar, konutların merkeze, alışveriş merkezlerine uzak ve ulaşımının zor almasından yakınıyor.
     
     KONUTLARIN KALİTESİ

      Konut alanların memnuniyetini belirlemek amacıyla sorulan sorular, ailelerin yüzde 56,3'ünün konutların içinde kullanılan malzemeleri (mutfak, banyo, kapılar vb.) kalitesiz bulduğunu ortaya koydu. Tam memnuniyet düzeyi ''10'' puan ile ifade edilirken, TOKİ'den konut alanların konut içinde kullanılan malzeme kalitesi ile ilgili memnuniyet düzeyi yüzde 3,9'da balkonlardan memnuniyet düzeyi 5,2'de, tuvalet ve sıhhi tesisatlardan memnuniyet düzeyi ise 6'nın altında kaldı. Ailelerin yüzde 17,7'si de konutların büyüklüğünden memnun değil, oda sayısı arttıkça, ailelerin memnuniyet düzeyi artıyor.

      Dış boyası, duvar izolasyonu, merdivenlerin yerleşim biçimi, çatı kaplaması, balkonların yerleşimi, bina içi aydınlatma gibi konutların dışı ile ilgili yapım özelliklerindeki memnuniyet düzeyi ise 6 puanın üzerinde.

      Konut çevresi ile ilgili memnuniyette ise en büyük şikayet, alış-veriş merkezlerinden geliyor. Güvenlik, ibadet yerleri, bisiklet yolları, spor alanlarından memnuniyet düzeyi de 5'in altında. TOKİ'den konut alanların yüzde 66,2'si konutların kura ile, yüzde 22,'si de konutların başvuru sırasına göre satılmasını istiyor. Ailelerin yüzde 39'u da konutların tesliminden sonra TOKİ'nin yaklaşımından şikayetçi oldu.
     
     TOKİ'NİN KONUT SATMAKTA ZORLANDIĞI YERLER VE TUVALET FAKTÖRÜ

      TOKİ'nin konut satışında zorlandığı iller arasından, Malatya, Siirt, Kayseri, Van, Kars'ta 915 aile ile görüşülerek, TOKİ konutlarına neden talep gelmediği belirlenmeye çalışıldı.  Araştırma kapsamında görüşülen ailelerin, ortalama hane büyüklüğünün 5,2 olduğu, genelde birden fazla neslin bir arada yaşadığı belirlendi. Bu nedenle, ''satış performansını olumsuz etkileyen faktörlerin başında, malzeme kalitesi, konut fiyatlarının değil, sosyo-kültürel faktörler geldiği'' değerlendirmesinde bulunuldu.

      Araştırmanın yapıldığı illerde, bir yandan geleneksel yapılar varlığını sürdürürken, bir yandan da daha yeni yapılar belirdiğine dikkat çekilirken, geleneksel yapılar içinde hayatını sürdürenlerin genellikle ''TOKİ'nin hayat standardını talep etmediği'', bu hayat standardını talep edenlerin ise ekonomik gücünün çok zayıf olduğu belirtiliyor. Bu nedenle, TOKİ'nin, satış performansı düşük olan illerde konutların niteliklerini değiştirmekten çok, alım gücüne yönelik faktörlere eğilmesi gerektiği vurgulandı.

      Satışta zorlanılan 5 ilde görüşülen ailelerin yüzde 18,4'ü konut projelerinde alaturka tuvalet talep ederken, ''Türkiye genelinde ikili yapının devam etmesi nedeniyle, geleneksel yapıdan uzaklaşmış olanların da (kendilerini ziyarete gelecek aile büyükleri nedeniyle) alaturka tuvalet bulunmasını talep ettiğine'' dikkat çekildi.
      Bu illerde görüşülen kişilerin yüzde 18,4'ü sadece alaturka tuvalet, yüzde 67,5'i her ikisini birlikte isterken, sadece alafranga tuvalet isteyenlerin oranı yüzde 2,6'da kaldı.
     
     GELİR FARKI FAKTÖRÜ

      Araştırmada görüşülen ailelerin yüzde 53'ü 4-6 kişiden oluşurken, yüzde 15'i 8 kişiden fazla. TOKİ'den konut satın alan ailelerde, aile reislerinin yüzde 42,8'inin geliri 750-1000 YTL arasında değişirken, konut satışında zorlanılan illerde bu oranın yüzde 15,8'de kaldığı, aile reisinin yüzde 18'inin gelirinin aylık ortalama gelirinin 530 YTL'den, yüzde 28'inin de aylık 500 YTL'den az olduğu belirlendi.

      TOKİ'den konut alan ailelerin sadece yüzde 7,2'sinin aylık hane geliri 450 YTL'nin altında kalırken, konut satışında zorlanılan illerde bu oran yüzde 37'ye çıkıyor. Konut alan ailelerin yüzde 20,3'ünün hane geliri 1250-1725 arasında değişirken, konut satışında zorlanılan illerde bu gelir seviyesine sahip hanelerin oranı sadece yüzde 8,6. Buna karşın, konut satışında zorlanılan illerdeki ailelerin yüzde 66'sının kira harcamasının olmaması dikkat çekici. Ailelerin yüzde 57,4'ü bir konuta sahip. Buralarda kira ödeyen ailelerden yüzde 11,1'inin kira harcamalarının toplam aile giderleri içindeki payının yüzde 20'nin altında, ailelerden yüzde 15,5'inin harcamalarının içindeki kiranın payının ise yüzde 20-40 düzeyinde olduğu belirlendi.

      Diğer taraftan, ailelerin yüzde 48,4'ü ''az miktarda taksitlerle uzun vadeli ödeme ile konut sahibi olmak istediğini'' beyan ederken, konut edinmekteki öncelikli amacın oturmak değil, ''çocuklara bırakmak'' olduğu dikkati çekiyor.

      Yine bu bölgelerde, yoğun olarak TOKİ'nin aylık taksitlerinin 300 YTL'nin, peşinatın yüzde 5'in altında olması istenirken, deneklerin yüzde 42'si fiyatları ve taksitleri yüksek buluyor. Bu bölgelerde konut almak isteyenler, pencere doğramaları PVC, yer döşemeleri parke, merkezi ısıtma sistemi kömüre dayalı, duvarları plastik boyalı, iç kapıları ahşap, balkonu 5 metrekareden büyük konut istiyor.